청약가점 계산기 84점 만점 완벽 정리, 무주택기간·부양가족·통장기간 점수 한 번에 잡기

청약가점이 도대체 뭐길래 — 무주택·부양가족·통장 3대 축

청약가점이 도대체 뭐길래 — 무주택·부양가족·통장 3대 축

청약가점제는 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간 이 세 가지를 점수로 환산해 당첨자를 뽑는 제도입니다. 만점은 84점. 솔직히 말하면 서울 인기 단지는 60점대 후반이 명함을 내미는 기준선이고, 강남권은 70점 이상이 사실상 커트라인이라는 얘기가 정설입니다.

제가 작년에 봤던 마포구의 한 단지는 전용 84㎡ 당첨 커트라인이 69점이었어요. 그때 제 점수가 47점이었는데, 「청약통장 10년 넣었으면 충분하지 않나?」 했던 자신감이 와장창 무너졌죠. 분석해 보니 제 발목을 잡은 건 부양가족 점수였습니다. 1인 가구로 쭉 살아온 사람은 출발선 자체가 5점에서 시작하니, 구조적으로 불리하다는 걸 그때서야 체감했어요.

'청약가점은 시간과 가족이 만드는 점수다. 하루아침에 올릴 수 없으니 미리 계산하고 전략을 짜야 한다.'

그래서 청약가점 계산기는 한 번 돌려보고 끝낼 게 아니라 매년, 그리고 가족 구성이 바뀔 때마다 다시 계산해보는 습관이 필요해요. 결혼·출산·세대합가·이사 같은 이벤트마다 점수가 출렁이거든요. 점수 변화 추이를 캡처해서 모아두면 그 자체가 하나의 청약 로드맵이 됩니다.

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가점 항목 한눈에 보기 — 84점은 이렇게 쪼개진다

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큰 그림부터 잡고 가야 합니다. 청약가점 84점이 어떻게 분배되는지 모르면 본인이 어디서 깎이는지, 어디를 더 키울 수 있는지 감이 안 잡혀요.

항목	최대 점수	비중
무주택기간 (최대 15년)	32점	약 38%
부양가족 수 (최대 6명)	35점	약 42%
청약통장 가입기간 (최대 15년)	17점	약 20%
합계	84점	100%

흥미로운 건 사람들이 청약통장 가입기간을 가장 중요한 항목으로 착각한다는 점입니다. 실제로는 부양가족 비중(42%)이 가장 큽니다. 가족 한 명당 5점씩, 최대 6명이면 35점이 통째로 들어와요. 결혼과 출산 한 번이 5년치 통장 점수를 단숨에 따라잡는 셈이죠.

또 한 가지, 무주택기간과 청약통장 가입기간은 둘 다 「최대 15년」이지만 점수 환산 단가가 다릅니다. 무주택 15년이면 32점, 통장 15년이면 17점. 같은 시간을 보내도 무주택기간이 거의 두 배 점수를 줍니다. 그래서 「내 집 마련을 미루고 무주택을 유지하는 전략」이 청약 측면에서는 산술적으로 유리한 구조예요.

무주택기간 계산 방법 — 만 30세 vs 혼인신고일 기준 잡기

무주택기간 계산 방법 — 만 30세 vs 혼인신고일 기준 잡기

저도 처음엔 「그냥 집 안 산 기간 아니야?」 하고 단순하게 생각했다가 호되게 당했습니다. 무주택기간은 만 30세부터 카운트하는 게 원칙이에요. 그러니까 25세에 자취 시작해서 쭉 무주택이었어도, 만 30세 이전 기간은 점수에 반영되지 않습니다.

예외는 결혼입니다. 만 30세 이전에 혼인신고를 했다면 혼인신고일부터 무주택기간이 시작됩니다. 28세에 혼인신고 한 사람은 그 시점부터 카운트가 시작되니, 30세 미혼인 사람보다 2년치 점수(약 4점)를 먼저 챙기는 셈이죠. 일찍 결혼한 분들에게는 꿀이고, 비혼 1인 가구에게는 다소 야박한 구조이긴 합니다.

⚠️ 주의
중간에 집을 한 번이라도 소유한 적이 있다면, 그 집을 처분한 날부터 무주택기간이 다시 시작됩니다. 분양권·입주권도 2018년 12월 11일 이후 취득분부터는 주택으로 간주되니, 본인 이력 꼼꼼히 확인하세요. 배우자가 결혼 전 보유했다 처분한 주택도 산정에 영향을 줍니다.

제 친구 중에 이 부분에서 점수가 확 깎인 케이스가 있어요. 결혼 전에 부모님이 「잠깐만 명의 좀 빌려줘」 하셔서 6개월간 본인 이름으로 등기됐다가 다시 넘긴 적이 있었거든요. 본인은 까맣게 잊고 있었는데, 청약 신청 후 자격 검증 과정에서 그 6개월이 잡혀서 무주택기간이 그 시점부터 다시 산정됐어요. 결국 점수가 6점이나 깎이면서 부적격 통보를 받았습니다. 청약가점 계산기에 입력할 때 본인의 등기 이력을 정부24나 인터넷등기소에서 한 번은 확인하고 들어가야 합니다.

무주택기간 점수 환산표 (2점 단위 상승)

기간	점수	기간	점수
1년 미만	2점	8년 이상~9년 미만	18점
1~2년 미만	4점	9~10년 미만	20점
3~4년 미만	8점	11~12년 미만	24점
5~6년 미만	12점	13~14년 미만	28점
7~8년 미만	16점	15년 이상	32점

여기서 꿀팁 하나. 무주택기간 점수는 1년 단위로 2점씩 상승합니다. 즉, 1년이 막 채워지는 시점이 점수 점프 구간이에요. 산정 기준은 입주자모집공고일이라, 공고일이 1년 채워지는 날짜를 단 며칠 넘기느냐 못 넘기느냐로 2점이 왔다 갔다 합니다. 「3월에 1년 채우는데 2월 공고가 뜨면?」 그냥 2점 손해예요. 본인의 1년 도달일을 다이어리에 적어두는 게 의외로 큰 차이를 만듭니다.

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부양가족 산정 함정 — 형제자매·직계존속의 까다로운 조건

부양가족 점수는 청약가점에서 가장 비중이 크면서도 가장 헷갈리는 부분이에요. 본인 외 0명이면 5점, 1명이면 10점, 2명 15점… 이런 식으로 한 명당 5점씩 올라가서 6명 이상이면 35점 만점입니다. 1인 가구와 4인 가구의 격차가 한순간에 15점이라는 점, 이걸 직시해야 전략이 보입니다.

1인 가구 (본인만)

부양가족 0명 = 5점
출발선이 낮음

VS

4인 가구 (배우자+자녀2)

부양가족 3명 = 20점
15점 차이 발생

그럼 누가 부양가족으로 잡히느냐, 이게 핵심이에요. 배우자, 직계존속(부모·조부모), 직계비속(자녀·손자녀)까지가 부양가족 대상입니다. 형제자매는 같은 등본에 올라 있어도, 아무리 오랫동안 한솥밥을 먹었어도 점수에 들어가지 않아요. 사위·며느리도 마찬가지로 제외입니다.

직계존속(부모·조부모)을 부양가족으로 넣으려면

부모님을 부양가족으로 잡으려면 조건이 까다롭습니다. 첫째, 신청자가 세대주여야 하고, 둘째, 부모님이 같은 세대원으로 3년 이상 계속 등재되어 있어야 해요. 셋째, 부모님 본인이 무주택자여야 합니다. 부모님이 시골에 작은 아파트라도 한 채 가지고 계시면? 부양가족에서 빠집니다. 양가 부모님 4명이 다 무주택이면 부양가족 4명 추가로 20점이라는 거대한 점수가 들어오니, 합가 전략이 그렇게 매력적인 거죠.

⚠️ 주의
만 60세 이상 직계존속이 주택을 소유한 경우, 일반공급 가점제에서는 「유주택 부양가족」으로 점수에 포함되지 않지만, 「무주택 세대」 판정 시에는 무주택자로 간주되는 예외가 있습니다. 청약 유형마다 적용이 다르니, 청약홈의 「청약자격 사전관리」에서 본인 케이스를 반드시 확인하세요. 헷갈린 채로 신청했다가 부적격 처리되는 사례가 매년 수천 건씩 나옵니다.

자녀와 손자녀의 부양가족 인정 조건

자녀는 미혼이어야 하고, 만 30세 이상이라면 1년 이상 같은 주민등록표에 등재되어 있어야 부양가족으로 잡힙니다. 만 30세 미만 미혼 자녀는 따로 살아도(예: 기숙사, 자취) 자동으로 부양가족으로 인정되고요. 손자녀는 부모(즉, 신청자의 자녀)가 모두 사망한 경우에 한해서만 인정됩니다.

주변 사례 하나를 들려드릴게요. 회사 선배가 「우리 아들 군대 가면서 주민등록 옮겼는데 부양가족 빠지나요?」 하고 걱정하셨거든요. 결론은 군 복무 중인 자녀는 별도 거주로 보지 않아 부양가족으로 그대로 인정됩니다. 또 해외 유학 중인 자녀도 국내 주민등록만 유지되고 있다면 인정됩니다. 디테일을 챙기지 않으면 5점, 10점이 휙휙 날아가요.

청약통장 가입기간 점수 — 시간이 약, 단 해지는 절대 금물

청약통장 가입기간 점수는 그냥 시간이 약입니다. 6개월 미만이면 1점, 15년 이상이면 17점 만점이에요. 6개월마다 1점씩 차근차근 올라간다고 보시면 됩니다.

• ✅ 6개월 미만: 1점 / 6개월~1년 미만: 2점
• ✅ 1~2년 미만: 3점 / 2~3년 미만: 4점
• ✅ 5~6년 미만: 7점 / 7~8년 미만: 9점
• ✅ 10~11년 미만: 12점 / 13~14년 미만: 15점
• ✅ 15년 이상: 17점 (만점)

요즘 「자녀 청약통장 일찍 만들어주는 게 정답」이라는 얘기 많이 들으셨죠? 여기서 중요한 변경 포인트 하나. 2024년부터 미성년자 가입 인정기간이 기존 2년에서 5년으로 확대됐습니다. 즉 14세부터 청약통장에 가입해두면 그 5년이 통째로 인정돼서 성년 시점부터 이미 7점 가까이 깔고 시작할 수 있어요. 5살 아이 통장 만들어주신 분들은 살짝 안타깝지만, 14세 즈음에 다시 한번 가입 여부를 점검해주는 게 가장 효율적입니다.

또 하나, 2024년 11월부터 청약통장 월 납입 인정 한도가 기존 10만 원에서 25만 원으로 상향됐습니다. 이건 가점제와는 다른 「공공분양 1순위 납입금액」 산정에 적용되는 변화이지만, 가점제와 추첨제·납입금액제를 동시에 노린다면 25만 원 자동이체로 바꿔두는 게 유리합니다.

💡 꿀팁
청약통장은 한 번 해지하면 그동안 쌓아온 가입기간이 0으로 리셋됩니다. 17점을 다시 채우려면 또 15년이 걸려요. 자금이 급하다면 해지 대신 「청약저축 담보대출(예적금담보대출)」을 알아보세요. 통장은 살리고 현금은 융통할 수 있는 거의 유일한 우회로입니다.

이 글을 읽고 계신 분들께 도움이 될 것 같아 공유합니다.

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청약홈 청약가점 계산기 사용법 — 5단계로 끝내기

이제 진짜 실전입니다. 청약홈(applyhome.co.kr)에 들어가시면 「청약자격확인 → 주택청약 가점계산기」 메뉴가 있어요. 모바일 앱에서도 동일하게 동작하고, 공동인증서 없이도 모의 계산이 가능합니다.

1청약홈 접속 후 가점계산기 메뉴 진입

PC는 상단 「청약자격확인」, 모바일은 하단 「청약자격」 탭에서 바로 들어갈 수 있어요. 인증서 없이 모의 계산 가능.

2무주택기간 입력

본인 만 30세 도달일과 혼인신고일 중 빠른 날부터 현재(또는 입주자모집공고일)까지의 기간을 연·월 단위로 입력. 과거 등기 이력이 있다면 처분일을 기준점으로.

3부양가족 수 입력

본인 제외, 등본상 함께 등재된 직계존비속과 배우자만 카운트. 형제자매·사위·며느리·이모·삼촌은 모두 제외. 직계존속은 3년 이상 등재 + 무주택 조건 동시 충족 필수.

4청약통장 가입기간 입력

은행 앱(KB·우리·하나·농협·신한 등) → 청약통장 → 가입정보에서 가입일 확인. 미성년자 시절 가입했다면 인정기간 5년까지만 반영(2024년 개정).

5최종 점수 확인 및 캡처 보관

매년 같은 날짜에 캡처해두면 「내 점수 성장 그래프」가 만들어져요. 6개월·1년 단위로 점수 점프하는 시점이 한눈에 보여 청약 타이밍 결정에 큰 도움이 됩니다.

제가 직접 돌려본 결과 청약홈 계산기는 어디까지나 모의 계산이라 실제 신청 시 부적격 여부를 100% 보장하진 않습니다. 그래도 점수 감을 잡고, 「내년 이맘때면 몇 점이 되겠구나」 시뮬레이션하기에는 이만한 게 없어요. 입력값을 살짝씩 바꿔보면서 「부모님과 합가하면 몇 점?」, 「둘째 낳으면 몇 점?」 시나리오 분석도 가능합니다.

점수별 당첨 가능성 가이드 — 내 점수면 어디까지 가능할까

그래서 도대체 몇 점이면 당첨이 되느냐, 이게 다들 가장 궁금해하는 부분이죠. 지역과 단지에 따라 천차만별이라 단정 짓기 어렵지만, 최근 2~3년 청약홈 발표 자료를 기준으로 정리하면 대략 이런 그림입니다.

점수대	가능 지역	전략
40점 미만	경기 외곽, 지방 중소도시	특별공급(생애최초·신혼) 위주 노려보기
40~55점	수도권 비인기 단지	경쟁률 낮은 단지·추첨제 비중 높은 평형 공략
55~65점	수도권 평균 단지, 서울 외곽	적극적 청약 도전 구간
65~75점	서울 중상위 단지	대부분 단지 당첨 가능권
75점 이상	강남권 등 최상위	골라서 청약 가능

이 표는 어디까지나 참고용입니다. 같은 지역이라도 분양가 상한제 적용 여부, 단지 규모, 시기에 따라 커트라인이 출렁이거든요. 2024~2025년에는 둔촌주공·동탄 일부 단지 같은 「로또 분양」에서 커트라인이 79~84점까지 치솟았던 반면, 같은 시기 지방 광역시는 30점대로도 당첨자가 나왔습니다. 「내 점수면 어디까지 가능할까」 감 잡는 용도로만 쓰세요.

📌 핵심 포인트
가점이 낮다고 좌절할 필요 없어요. 2023년부터 전용 85㎡ 이하 추첨제 비율이 비규제지역 60%, 투기·조정지역도 일부 도입되면서, 가점이 낮은 1인 가구·신혼부부에게도 길이 열렸습니다. 가점제 외에도 특별공급(신혼부부·생애최초·다자녀·노부모 부양)을 함께 노리는 「투트랙 전략」이 정답입니다.

가점 올리는 현실적인 방법 4가지 — 내일부터 가능한 액션

점수 낮은 분들이 가장 궁금해하는 게 「어떻게 점수를 올리지?」인데요, 솔직히 말씀드리면 단기간에 점수를 폭발적으로 올리는 마법은 없습니다. 그래도 시간을 내 편으로 만드는 4가지 전략은 있어요.

① 시간을 친구로 만드세요. 무주택기간과 청약통장 가입기간은 그냥 기다리면 점수가 올라갑니다. 무주택 매년 2점, 통장은 6개월마다 1점씩 자동으로요. 5년만 더 버티면 두 항목 합쳐 12점 가까이 추가될 수 있어요. 이 사이에 절대 집을 사면 안 된다는 뜻이기도 합니다.

② 부모님과의 세대 합가를 검토하세요. 부모님이 무주택자이고 만 60세 이상이며 같은 세대로 3년 이상 등재되면 부양가족으로 인정됩니다. 양가 부모님 4명을 모두 합가시키면 한 번에 20점이 들어오는 셈이죠. 다만 합가 시점에 1주택자라면 양도세·취득세 이슈가 따라올 수 있고, 부모님 건강보험료가 피부양자에서 지역가입자로 바뀔 수도 있으니 세무사와 한 번은 상담하는 걸 권합니다.

③ 자녀 계획이 있다면 청약 타이밍을 조정하세요. 부양가족 한 명이 곧 5점입니다. 자녀 출산 직후가 가점 최고점일 수 있어요. 좀 차갑게 들리지만 「둘째 출산 후 1년 이내에 청약하기」가 실제로 많은 부부의 전략입니다.

④ 청약통장은 절대 해지하지 마세요. 앞서도 말했지만 한 번 해지하면 17점이 0점으로 리셋됩니다. 매월 2만 원만 넣어도 가입기간은 유지되니, 자녀·배우자 명의로도 통장을 만들어두세요. 가족 전원이 통장을 가지고 있어야 특별공급·추첨제까지 함께 노릴 수 있습니다.

자주 묻는 질문 (청약가점 계산기 FAQ)

Q. 청약가점 계산기 결과가 실제 청약 신청 시 점수와 다를 수 있나요?

네, 다를 수 있습니다. 청약홈 가점 계산기는 본인이 입력한 값을 기반으로 계산하는 모의 계산기라, 실제 신청 시에는 공공기관 데이터(주민등록·건축물대장·주택소유 이력)와 자동 대조되면서 결과가 달라질 수 있어요. 특히 직계존속의 주택 소유 이력, 본인의 과거 분양권·입주권 보유 이력, 자녀의 세대 분리 여부는 반드시 등본과 소유 이력을 확인 후 입력해야 정확합니다.

Q. 결혼하기 전 만 30세부터 무주택기간이 인정되나요?

네, 만 30세 도달일부터 인정됩니다. 미혼이라면 만 30세 생일이 무주택기간 시작일이에요. 다만 만 30세 이전에 혼인신고를 했다면 혼인신고일이 시작일이 됩니다. 즉 「미혼은 30세, 기혼은 혼인신고일 중 빠른 날」이 시작점이고, 미혼 상태로 30세를 넘기면 30세가 자동 시작일이 됩니다.

Q. 형제자매도 부양가족에 포함되나요?

아닙니다. 형제자매는 같은 세대에 거주하더라도, 같은 등본에 올라 있더라도 부양가족으로 인정되지 않습니다. 부양가족은 배우자, 직계존속(부모·조부모), 직계비속(자녀·손자녀)으로만 한정됩니다. 사위·며느리·이모·고모·삼촌도 모두 제외입니다.

Q. 청약통장을 해지했다가 다시 가입하면 가입기간이 이어지나요?

이어지지 않습니다. 청약통장을 해지하면 기존 가입기간은 모두 사라지고, 재가입 시 0개월부터 다시 시작됩니다. 17점 만점을 받으려면 또 15년이 필요하기 때문에 절대 해지하지 마세요. 자금 사정이 어렵다면 납입 일시중지 또는 월 2만 원 최소 납입으로 유지하시고, 급전이 필요하면 청약저축 담보대출을 활용하세요.

Q. 부양가족이 무주택이 아니어도 인정되는 경우가 있나요?

일부 예외가 있습니다. 만 60세 이상 직계존속은 주택을 소유하고 있어도 「무주택 세대 구성원 판정」에서는 무주택자로 간주되는 경우가 있어요. 다만 일반 가점제에서 부양가족 점수에 포함되려면 직계존속 본인이 무주택이어야 한다는 원칙은 유지됩니다. 청약 유형(일반·특별·공공·민영)마다 적용이 다르니, 청약홈 「청약자격 사전관리」에서 본인 케이스를 한 번 더 확인하는 것을 강력히 권장합니다.

Q. 2024년 청약통장 제도 변경, 가점제에도 영향이 있나요?

가점제 자체의 점수 산정 방식은 그대로지만, 미성년자 가입 인정기간이 2년→5년으로 확대된 부분은 직접적인 영향이 있습니다. 14세에 가입한 자녀는 19세부터 이미 통장 가입기간 5년(7점)을 깔고 시작할 수 있어요. 또 월 납입 인정한도가 25만 원으로 늘어난 건 공공분양 납입금액 순위에 영향을 주므로, 가점이 부족한 분이라면 공공분양 1순위를 노리는 보조 전략으로 활용해 보세요.

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